Роберт Кийосаки - Инвестиции в недвижимость
Другими словами, страхование против дефектов правового титула не обязывает страховую компанию вносить исправления в титул при обнаружении ошибки, а только дает право на возмещение денежных потерь в размере суммы, оговоренной в полисе.
Меня часто удивляет, что инвесторы в недвижимость охотно соглашаются на предложения страховщиков заключить договор на страховое покрытие, выходящее за рамки «известного риска», так как такое страхование все равно не исправляет дефектов титула, а это может серьезно сказаться на стоимости недвижимости в будущем.
Полис покрывает только определенную сумму, которая зависит от размера страховой премии. В данном случае лучше всего оформить страхование рисков как собственника имущества, так и кредитора. Размер страхового покрытия обычно определяется на основании инструкции ассоциации страхования титулов собственности, которая предусматривает обследование недвижимости.
Объем услуг, оказываемых посредником в заключении сделки, имеет весьма широкий диапазон. Поэтому очень важно знать, с кем вы имеете дело и как этот человек подходит к решению проблем. Хороший посредник понимает нужды всех сторон и активно способствует их удовлетворению. Я всегда очень хорошо отношусь к посредникам, которые быстро улаживают все проблемы, сопровождающие сложную сделку. К сожалению, приходится «перецеловать не одну лягушку», прежде чем найдешь для этой роли подходящего человека.
Ипотечный брокер
Выбор ипотечного брокера – одно из самых трудных решений, которые вам предстоит принимать. Он, как и архитектор, должен специализироваться именно в вашей области инвестиций. Вам нужен брокер, который не только может помочь получить кредит в банке, но и хорошо знает все местные тенденции на рынке финансовых услуг. Если ваш проект не вписывается в местные рыночные условия, то брокер должен сразу откровенно сообщить вам об этом. В противном случае вы потеряете массу времени на поиск приемлемых условий финансирования, а ваши заявки на кредит будут отклонены.
Трудности при получении кредита могут возникнуть буквально из ничего. Возможно, ваша недвижимость, с точки зрения кредитора, расположена в неудачном месте. Или место выбрано правильно, но сейчас не самое лучшее время для этого проекта. Иногда кредитор вывешивает красные флаги потому, что ваш бизнес-план, на его взгляд, составлен некачественно или вы провели недостаточный объем исследований рынка. Любой инвестор, который приходит к брокеру, не сделав предварительно всей необходимой домашней работы, обнаруживает, что процесс согласования сильно затормаживается, а в ряде случаев кредит вообще невозможно получить. Такие неудачи происходят из-за ошибок инвестора.
Но и брокер тоже может ошибаться. Хороший ипотечный брокер должен продемонстрировать вам самые подходящие для данной ситуации кредитные инструменты и выбрать среди них тот, который в наибольшей степени соответствует вашим интересам. Однако мне часто приходится слышать о несоответствии между финансовым продуктом и условиями кредита, даже если этот продукт, казалось бы, специально создан для данного типа сделок с недвижимостью. Подобное несоответствие может привести ко многим неприятным последствиям, в частности к снижению прибыльности. А такие финансовые институты, как городские, местные и федеральные кредитные фонды, имеют строгие установки и выдвигают массу дополнительных требований к заемщику, если проект по кредитованию вызывает у них хоть какие-то сомнения. Ипотечный брокер должен четко ориентироваться во всех возможных условиях предоставления кредита, чтобы вы могли в полной мере воспользоваться их преимуществами и избежать подводных камней. Если вам что-то непонятно, приложите все усилия, чтобы досконально разобраться в этих условиях.
Кроме того, вы должны поинтересоваться у брокера, что ему известно об особенностях налогообложения при использовании данного типа займа, о возможностях финансирования через различные фонды государственных структур, и просить разъяснить вам преимущества и недостатки этих финансовых инструментов. Хорошо, если он не только знает о них, но и имеет опыт их использования. Вам меньше всего нужен ипотечный брокер, который учится на практике, реализуя ваш проект. Поищите опытного ветерана.
Если у вас в числе партнеров нет хорошего ипотечного брокера, то некоторые юристы, специализирующиеся на недвижимости (и я в том числе), тоже могут помочь вам получить самые выгодные условия кредита. Наша фирма оказывает подобные услуги, и я уверен, что мы не одни такие. Если юрист действительно работает в ваших интересах, то он проанализирует условия предоставления кредита не только с точки зрения процентной ставки и схемы погашения. Он прочтет даже те пункты кредитного договора, которые напечатаны мелким шрифтом, и отыщет нюансы, которые могут самым неприятным образом сказаться по прошествии нескольких лет.
Страховой агент
Я не собираюсь вдаваться в детали и затрону только несколько моментов. Страховой агент, специализирующийся на недвижимости, нужен вам на самых ранних этапах процесса, чтобы избежать вполне очевидных ловушек. Кредитор обычно настаивает на определенной сумме страхового покрытия всей операции по приобретению недвижимости. Агент должен перевести для вас требования банкиров на понятный язык, порекомендовать модель страхования, которая их устраивает, и в течение двадцати четырех часов оформить страховку.
В последние годы кредиторы, как правило, указывают типы договоров страхования, которые должны быть заключены, а также лимиты страхового покрытия, которые они считают приемлемыми. Страховой агент должен просветить вас в особенностях этих моделей и убедиться, что запрашиваемые лимиты соответствуют условиям сделки.
У вас в городе, скорее всего, существуют страховые компании, которые могут застраховать как саму недвижимость, так и процесс проектирования и строительства. В вашем проекте могут быть нюансы, которые требуют особых видов страхования. Вообще-то страхование – это управление рисками, и вы должны решить, какую долю риска готовы взять на себя и сколько вам придется выложить в виде страховой премии, чтобы переложить риск на кого-нибудь другого. Если вам заранее известно, какой тип страхового договора от вас требуется, то можете сразу заложить его в бюджет и с учетом этого рассчитать прибыльность проекта. Если при этом выясняется, что расходы на страхование превышают прибыль, то, возможно, придется переосмыслить весь проект в целом.
Посредник, необходимый при использовании статьи 1031
Каждый раз, когда кто-то из клиентов обращается ко мне с просьбой оказать ему содействие в обмене недвижимости с использованием статьи 1031 налогового кодекса, я настаиваю, чтобы он вместе со своим бухгалтером еще раз тщательно проверил все финансовые показатели и сравнил экономический эффект при уплате налогов и при их отсрочке, которая предоставляется в случае обмена. С моей точки зрения, экономия на налогах далеко не всегда оправдывает затраты на проведение операции по обмену одной недвижимости на другую.
Инвесторы весьма часто закладывают в свои проекты возможность применения статьи 1031. В данной книге есть целая глава, посвященная обменам недвижимости, но вкратце можно сказать, что статья 1031 налогового кодекса, позволяющая снизить до минимума или вообще избежать налогообложения, вступает в действие, когда вы продаете одну недвижимость и приобретаете взамен другую. Каждый раз в таком случае вам требуется независимый посредник. Причина очень проста: если в этом процессе вы допустите ошибку, то статья 1031 отменяется, и вы будете поставлены перед необходимостью уплаты всех налогов, которых так старались избежать.
Вы должны точно знать сумму налогов, чтобы взвесить все «за» и «против» этой процедуры. Чтобы проверить себя, проведите небольшой тест: стали бы вы вообще приобретать эту недвижимость, если бы не необходимость обмена? Другими словами, можно ли считать приобретаемую недвижимость хорошей инвестицией? Даже если вы утвердительно ответили на этот вопрос, я всегда настаиваю, чтобы клиент обсудил предстоящий обмен со мной или со своим налоговым консультантом, чтобы точнее представить себе эту операцию в рамках общего финансового проекта.
Кроме налогов существуют и другие причины для обмена. Вот некоторых из них:
• Обмен полностью амортизированной недвижимости на новую, которая обладает большей ценностью и имеет потенциал амортизации.
• Обмен земельного участка, не приносящего дохода, на здание, способное производить денежный поток.
• Обмен, вызванный особенностями местного законодательства.
• Обмен большого объекта недвижимости на несколько маленьких, например, чтобы разделить имущество между наследниками.
